万科的未来走向何方？
中国最大的私营房地产开发商万科今年约有50亿美元的债务到期。目前，万科高层管理层似乎处于真空状态。其最大股东，国有企业深圳地铁集团截至去年9月仅持有27%的股份，这使其在某种程度上成为了被动投资者。到今年6月，万科的现金已不足以偿还短期债务。与此同时，尽管中国出台了房地产救助措施，但房地产销售依然低迷。
据彭博新闻报道，深圳官员上周五召开了会议，讨论万科的业务运营。现在的问题是，重组将如何进行，以及万科的未来会怎样？经过与国内外投资者的集思广益，我总结出了三种可能的结果：一种是前景光明的局面，一种是如同“鱿鱼游戏”般的残酷竞争，还有一种是混乱的局面。
首先，我们来考虑一下前景光明的局面。目前，中国的房地产一级市场主要由国有企业主导，消费者相信这些企业能够按时交付预售房屋。一个国有企业联盟可能会接管万科，并成为其战略投资者，以此来整合行业，并为稳定住房市场提供国家服务。这些“白衣骑士”可能会附带一些条件。作为资本注入的回报，债务重组将不可避免，这会迫使债权人承担损失。除了房地产销售疲软外，应收账款的回收也是一个问题。据巴克莱银行称，万科去年在北京出售一块土地后，仍需收到约50亿元人民币（6.84亿美元）的款项。好消息是，贷款人可以期待最终获得更好的回报。一旦万科获得国有地位，其房地产销售可能就会触底反弹。此外，过去对陷入困境的国有企业的救助往往比对私营企业的救助要高得多。
如果“白衣骑士”没有出现，我们可能会看到一场残酷的“鱿鱼游戏”真实上演。想象一下所谓的“争先恐后”，贷款人竞相抢回自己的资金。我们已经看到了一些这种混乱行为的苗头。万科最近通过转让部分商业资产的股权，与旗下物业管理子公司万物云达成了一笔7.03亿元人民币的交易。在接受当地媒体采访时，万物云董事长表示，该公司希望以现金方式获得偿还，但如果不可能，其管理层需要迅速采取行动并接受资产。
万科一直在用有抵押的银行借款来替换到期贷款。在2024年上半年，它设法获得了630亿元人民币的有担保银行信贷。虽然该公司可能会说这种做法有助于降低未来的利息支出，但较小的债权人有理由担心，银行会在正式重组开始之前进行土地掠夺。对于债券持有人来说，在这种情况下，预期回收率会很低。
由于万科在中国运营，而政策制定者喜欢拖延问题，我们还必须考虑一种混乱的结果。深圳市政府可能会提供一些流动性，以便这家开发商在其债务到期墙逼近时勉强维持下去。当然，政府将不得不付出更大的努力，因为万科今年的债务规模远高于2024年。但拖延很少是好的解决方案。由于现金紧张，万科没有购买土地，而土地是其最重要的生产投入。据彭博情报称，在去年前九个月，这家开发商仅花费了约70亿元人民币补充土地储备，而2023年则为860亿元人民币。因此，未来几年它将没有有趣的新项目可供出售，也就没有存在的商业理由。随着万科逐渐走向衰落，不良债务交换只是时间问题。
从好的、坏的到彻底的糟糕，这三种结果看起来都不太好。读者可能会问，为什么投资者如此悲观？我想说：要推断万科的未来，必须回顾其过去。这家开发商犯了原罪，因为它不是一家国有实体。也许现在是政府向投资者证明他们的看法是错误的时候了——在不良债务市场，无论公司所有制类型如何，它们都能提供相同的回收率。
分析大模型：gemma2
得分：-50
原因：
文章主要描述了万科面临的债务危机和可能的负面结局，如“鱿鱼游戏”般的竞争和混乱的局面，以及对万科非国有身份的担忧。这些都体现了作者对中国房地产市场和相关政策的负面情绪。
原文地址：This Is How You Divine China Vanke's Future
新闻日期：2025-01-20
