香港地产巨头新世界发展债务危机，郑氏家族面临考验。
香港“四大”地产家族长期以来被视为现金充裕、稳如磐石的代表。然而，新世界发展公司近期出现的信任危机，正对这一传统观念发起挑战。一周之内，新世界先是提议抵押优质资产以获取贷款，随后又引发了债务重组的担忧，其债券价格也随之暴跌。该公司在两个月内更换了首席执行官，其中还包括一位家族继承人意外出局。
尽管新世界坚称运营正常，但其债务证券的交易价格已跌至深度困境水平，令人联想到最终陷入违约的中国大陆房地产公司。而这一切，都发生在掌控新世界的郑氏家族拥有高达216亿美元的财富背景下。目前来看，新世界似乎只是香港四大地产家族中的个例。但这提醒着其他地产大亨，在面临前所未有的房地产市场低迷和继承挑战时，也存在潜在风险。
彭博智库的分析师表示：“自亚洲金融危机以来，新世界的情况是香港主要开发商中最糟糕的。”新世界的部分美元债券周三跌至历史新低，市值徘徊在2003年的水平。该公司的市净率仅为0.06倍。由于过度依赖中国大陆市场，以及在利率飙升前通过债务进行扩张，新世界更容易受到全球第二大经济体放缓的影响。此外，公司领导层在2023年将权力移交给第三代继承人，也让一位在经济周期波动方面经验较少的年轻人才掌握了帝国大权。截至6月份，该公司的净债务与权益比率升至92%，而2023年底为83%，这使其成为香港负债最高的房地产开发商。
新世界出售其地标性建筑K11艺术购物中心的努力也陷入僵局，原因是与潜在买家华润置地子公司在定价上存在分歧。据知情人士透露，新世界希望以90亿港元出售该资产，而华润仅愿意出价约60亿港元。华润方面未对此事做出回应。新世界在周五晚间提交的交易所文件中确认，“有潜在买家正在洽谈收购公司各项资产”，包括K11艺术购物中心，但尚未达成任何具有约束力的协议。
新世界周四表示，自去年7月以来，已为近178亿港元的银行贷款进行了再融资。该公司没有对进一步置评请求做出回应。投资者正在密切关注其他房地产开发商的压力迹象。据知情人士透露，香港另一家知名公司Parkview集团也在寻求出售其位于北京的标志性商业综合体“侨福芳草地”。Port Shelter投资管理公司的创始人兼首席执行官表示：“他们也不得不出售旗舰物业以维持生计。显然，不仅是中国房地产公司面临巨大压力，香港的房地产公司也面临着相当严重的压力。”
Parkview还必须通过至少28亿港元的私人信贷融资，为其在香港南部地区的住宅综合体进行再融资。由于一家银行不愿意展期贷款，Parkview不得不寻求利率更高的私人信贷。其他受到债权人密切关注的本地公司包括：负债比率为114.5%的丽新发展、负债比率为237.7%的鹰君集团、负债比率为89.7%的会德丰和负债比率为79.9%的信和置业。据知情人士透露，丽新发展已考虑出售其位于伦敦的一座办公大楼。这些公司均未回应置评请求。
尽管信贷风险并未全面爆发，但这些挑战“可能会影响香港的经济增长、投资和就业”，法国外贸银行高级经济学家表示。四年前，当中国大陆的房地产开发商陷入困境时，投资者曾认为，由于这些家族的雄厚财力和更好的管理，香港的大型房地产公司会受到保护。新世界较高的债务水平是一个警示信号，但即使在2023年，郑氏家族似乎仍准备通过他对文化的诠释，将家族的遗产推向新的高度。这位备受瞩目的高管以其创建的专属俱乐部、探索艺术界的非同质化代币以及不惜一切代价（包括香气）打造其标志性购物中心K11 MUSEA而闻名。郑氏家族还看好包括香港和广东省在内的中国大湾区。当北京推出所谓的“三条红线”以限制大陆开发商的借款时，他在2022年表示，这对新世界来说是一个“以非常低的价格收购土地”以创造“快速胜利”的机会。截至2024年6月的12个月内，新世界来自中国大陆的房地产开发收入占该类别的三分之一。相比之下，李嘉诚的长江实业在去年上半年来自同一地区的房地产销售额仅占十分之一。
然而，风向迅速转变。郑氏家族在大型项目（包括香港机场附近的购物中心）上的巨额投资，在旅游业低迷和借贷成本飙升的情况下，导致了流动性紧张。2023年10月，新世界发展将其子公司出售给郑氏家族的投资控股公司，这被认为是该家族的纾困之举。该公司计划在本财政年度出售130亿港元的非核心资产以削减债务。在公司公布20年来最糟糕的业绩后，郑氏家族在9月份意外卸任首席执行官。仅仅两个月后，该公司又解雇了他的继任者。本周，新世界否认正在进行债务整体重组的谈判。据知情人士透露，该公司提供了价值170亿港元的资产作为贷款再融资的抵押品。据彭博社汇编的数据显示，这是香港顶级富豪家族为此类再融资提供的最大抵押品。
Quiddity Advisors的分析师表示，此举“明显表明情况危急”。金融公司正试图控制风险。据知情人士透露，瑞银集团正在停止接受新世界的某些债券和股票作为保证金贷款的抵押品，此前其他全球贷款机构也暂停了对富裕客户的此类融资。晨星公司的分析师表示，最近的消息表明“其资产负债表持续恶化”。“到目前为止，我们观察到的情况并没有太大改善。”
雪上加霜的是，香港的住宅价格仍然处于高位，而写字楼则因供应过剩而举步维艰。彭博智库的分析显示，在2019年至去年年中期间，该市房地产价值至少蒸发了2.1万亿港元。
杰富瑞的股票分析师表示，新世界提醒其他开发商风险管理的重要性。“新世界当时认为中国和香港的经济可以持续高速增长，”他说，“当市场转向时，这种高杠杆策略自然会变得非常危险。”
分析大模型：gemma2
得分：-50
原因：
文章主要报道了香港房地产开发商新世界发展面临的债务危机，以及由此引发的市场担忧。虽然文章并未直接批评中国，但提到了新世界过度依赖中国市场，且在中国大陆的投资失利，以及中国经济放缓对香港房地产市场的影响，这些都带有一定的负面色彩。
原文地址：Hong Kong Property Developer New World Debt Rocks Billionaire Cheng Family
新闻日期：2025-01-24
