**中国房地产危机：市场为何持续低迷，政府有何应对？**
曾是中国经济增长的主要驱动力之一的房地产市场，已经陷入长达五年的下行螺旋，且没有缓和的迹象。房地产价值持续暴跌，面临财务困境的家庭被迫出售房产，而那些在投机项目上积累了巨额债务的房地产开发商正处于崩溃的边缘。
此前，政府为结束危机而采取的措施一度使市场重现活力，但1月27日，一家与政府有关联的开发商万科预测，2024年将出现创纪录的62亿美元亏损，再次引发了人们对该行业的担忧，并显示出问题的严重程度。
2024年排名中国第五大建筑商的万科，拥有13万名员工，正面临着巨大的债务偿还压力，其房屋销售额已降至10年来的最低水平。1月27日，万科预测2024年将出现创纪录的450亿元人民币（62亿美元）的亏损，其董事长和首席执行官已经辞职。
万科总部位于南方城市深圳，自1991年以来在深圳证券交易所上市，以在中国最大的城市建造住宅而闻名。尽管近年来其他开发商已经违约，但许多分析师曾预计万科能够免受经济下滑的影响，因为它不像其他同行那样过度杠杆化。它还拥有政府背景，为其提供了更多的财务保护，并且已经成功地度过了过去四年的危机。
2月10日，万科的最大股东，国有地铁运营商深圳地铁，向该开发商提供了高达28亿元人民币（3.83亿美元）的资金，以帮助其偿还未偿债务。深圳地铁的董事长辛杰将成为万科的董事长。
1998年，中国在严格限制私人销售几十年后，创建了全国性的住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇。现在，这一比例上升到三分之二，城市人口增加了4.8亿。从农村到城市的迁移为建筑公司和开发商带来了巨大的商业机会。资金涌入房地产市场，新兴中产阶级纷纷涌向这一为数不多的安全投资领域，在截至2022年的15年里，房价上涨了六倍。依赖出售公共土地获取收入的地方政府鼓励了房地产开发热潮。在其顶峰时期，房地产行业直接和间接贡献了国内生产总值的约四分之一，以及近80%的家庭资产。估计各不相同，但如果算上新建和现有的房屋以及库存，该行业在2019年的价值约为62万亿美元，约为美国房地产市场的两倍。
房地产热潮是由债务推动的，建筑商竞相满足预期的未来需求。这种繁荣鼓励了投机性购买，开发商预售新房，并越来越多地向外国投资者寻求资金。不透明的负债使得评估信用风险变得困难。投机导致了天文数字般的价格，深圳等繁荣城市的房价相对于当地收入而言，比伦敦或纽约还要高。作为回应，政府在2020年采取行动，以降低泡沫风险，并缓和负担不起的住房可能造成的不平等。由于担心连续违约可能会摧毁中国的金融体系，官员们开始收紧对开发商的新融资，并要求银行放慢抵押贷款的步伐。政府对开发商的债务比率和现金持有量实施了严格的规定，这些规定被官方媒体称为“三条红线”。这些措施引发了开发商的现金紧缩，而遏制新冠疫情的积极措施，如暂停建筑工地，加剧了这种情况。许多开发商由于其财务状况已经捉襟见肘，无法遵守新的规定。2021年，中国最大的开发商恒大集团违约超过3000亿美元，引发了中国房地产危机的开始。另外两家房地产巨头，碧桂园和融创也紧随其后。
在经历了买家多年来不知疲倦的需求之后，市场陷入停滞。除了政府的贷款限制外，新冠疫情封锁带来的经济冲击以及日益恶化的就业市场意味着人们突然面临裁员和减薪。房地产价格在2022年开始下跌。2024年8月，中国录得九年来最大的年度房地产价值跌幅。除了负债累累的开发商留下的数百万平方英尺的未完工公寓外，供需失衡意味着截至2024年5月，仍有4亿平方米的新竣工公寓空置。截至2023年底，中国家庭债务与人均可支配收入之比高达145%，房主面临越来越大的财务压力。截至2023年末，中国的住宅抵押贷款拖欠率（衡量逾期抵押贷款还款的指标）跃升至四年来的最高水平。一些房主被迫以折扣价出售房产，这只会加剧问题。
2022年，当局意识到控制市场的规则已经走得太远。为了避免出现“雷曼时刻”——2008年美国银行的倒闭给全球市场带来了冲击波，政府公布了以增加开发商的股权、债券和贷款融资为中心的措施，以缓解流动性紧缩。开发商被允许从公寓预售中获得更多资金，这是该行业最大的资金来源，并预先提供了2000亿元人民币（270亿美元）的专项贷款，以完成停滞的住房项目。政府调整了金融规则，允许央行增加对陷入困境的开发商的支持，并指示银行确保某些地区住宅抵押贷款和对开发商贷款的增长。最近，政府降低了现有抵押贷款的借贷成本，放宽了大城市的购房限制，并降低了购房的首付比例。它还降低了在一些大城市寻求改善住房的人的购买税。
尽管采取了这些措施，房地产市场仍然停滞不前。政府官员显然不希望房地产危机恶化。通过限制开发商受到的损害，他们的目标是阻止对经济中其他脆弱部分的冲击。这包括银行，其相当一部分资产与房地产相关；建筑业，该行业雇用了数百万工人；以及地方政府，它们依靠向开发商出售土地来维持其公共支出。
当局正在考虑进一步的干预。他们一直在考虑一项计划，该计划将允许上海和北京等特大城市放宽对非本地购房者的限制——那些没有所谓户口居住证的人。此前，这是政府控制价格的一种有力方式，因为这种类似护照的许可证通过限制城市住房以及医疗和教育资源的使用来 регулирует 人口流动。它还在考虑取消首次购房和二次购房之间的区别，这将为二次购房的首付降低和更低的抵押贷款利率铺平道路。预计中国人民银行还将在2025年进一步降低经济的主要利率——7天逆回购利率——从1.5%。
分析大模型：gemma2
得分：-40
原因：
文章主要描述了中国房地产市场面临的危机，包括房地产价值下跌、开发商债务缠身、购房者财务压力等负面问题。虽然也提到了政府采取的一些应对措施，但整体基调偏向负面，突出了问题的严重性和持续性。
原文地址：China Property Crisis: Why Market Is Still a Mess, What Government Is Doing
新闻日期：2025-02-11
