**香港楼市亟待深刻反思**
香港房地产市场日益增长的不安情绪开始让决策者感到压力巨大。他们向潜在买家抛出的所有“胡萝卜”都未能阻止始于三年半前的28%的价格下滑。但这种低迷周期远不及1997-98年亚洲金融危机后长达六年、高达70%的房价下跌那么剧烈。一方面，后疫情时代的经济形势并不像当时那样糟糕：3.1%的失业率远低于1997年6月至2003年7月间5.5%的平均水平。另一方面，负资产（贷款超过公寓价值）的借款人违约率仍然只有0.15%，而2002年期间几乎达到3%。
然而，我们有充分的理由感到担忧，并且有足够的理由对房屋所有权等式进行深刻反思。去年最大的希望是降低利率。但由于美国总统唐纳德·特朗普可能引发通货膨胀的关税战，这一希望已经开始破灭。香港房主偿还贷款的能力可能进一步恶化，迫使银行收紧对新借款人的贷款标准。房地产巨头新世界发展有限公司在高负债压力下的表现让投资者担心本地银行的风险敞口。由于销售疲软拖累了财务状况，开发商正在回避政府的土地出售，这削弱了香港政府的主要收入来源。
财政司司长陈茂波在周三的年度预算中宣布，某些低价值交易（约占总交易量的15%）实际上将免征印花税。此外，还将很快改进一项新计划，为在亚洲金融中心（包括房地产）投资提供便利。（陈茂波表示，该计划也向在海外定居的中国公民开放，目前已收到超过880份申请。）目前尚不清楚这些刺激需求的新措施是否会比迄今为止宣布的措施更好。陈茂波在2024年的预算中取消了为抑制投机性购买而实施了十年的房地产降温措施。行政长官李家超在10月份的年度施政报告中放宽了贷款价值比率的上限。但价格仍低于一年前的水平。
香港能否在重振需求方面做得更好？六年前，我曾提出一项建议，即工人可以从他们的养老金储蓄中借款用于购买公寓。然而，香港的房价在2019年仍然很高，十年内上涨了两倍。在世界上最难以负担的住房市场之一引入更多的购买狂潮是不合适的。
彭博行业研究分析师黄智亮和黄衍认为，在今天变化的环境下，香港可以缩短居民的房屋所有权之路，特别是对于首次购房者，“如果香港开放强制性公积金（MPF），即该市的养老金计划，用于购房”。他们的模板也基于新加坡的中央公积金（CPF）。
问题是，MPF的结构与CPF不同。在新加坡，强制性缴款要高得多，而且是累积性的。通常几年的工作就足以支付大部分首付以及每月抵押贷款。对于年轻工人来说，利用退休储蓄购买房屋是一种久经考验的策略，可以从他们富裕的老年时期借款。
然而，香港将强制性MPF的每月缴款上限设定为3,000港元（386美元），雇主和雇员各占一半。这是香港主要的退休储蓄来源。自愿缴款（超过强制性金额）仅占养老金的14%。
新加坡提供更快的退休储蓄积累，也提供更高的可预测性。香港的MPF收益和损失是基于市场的。过去10年混合资产基金的年化回报率为3.6%，最高为8.3%，最低为0.9%。简而言之，即使允许储户动用他们的MPF，香港的工薪阶层也需要很长时间——以及幸运的投资——才能积累100万港元的余额，这是购买一套普通公寓所需的最低首付。香港与其调整印花税或试图吸引海外投资者进入其高端住房市场，不如解决其房地产阶梯的第一级。这一级设置得太高，退休储蓄对达到这一目标毫无帮助。
分析大模型：gemma2
得分：10
原因：
文章分析了香港政府为刺激楼市所采取的措施，并提出了利用MPF帮助居民购房的建议，体现了对香港未来发展的一定期望。
原文地址：Hong Kong Needs a Radical Rethink on Home Ownership
新闻日期：2025-02-26
