**万科危机：中国房地产市场为何持续低迷？**
曾是中国经济增长主要引擎之一的房地产市场，已持续低迷五年，且无回暖迹象。房地产价值持续下跌，面临财务困境的家庭被迫出售房产，而那些在投机项目上积累了巨额债务的房地产开发商正处于崩溃边缘。
此前，政府为结束危机而采取的措施曾一度让市场重燃希望，但3月31日，政府关联开发商万科发布报告称，2024年亏损高达495亿元人民币（68亿美元），创历史新高。这是该公司自1991年首次公开募股以来的首次全年亏损，再次引发了对该行业的担忧，并显示了问题的严重程度。
万科总部位于中国南方城市深圳，自1991年起在深圳证券交易所上市，以在中国最大城市建造住宅而闻名全国。2024年，万科在中国建筑商中排名第五，拥有13万名员工。然而，随着房屋销售额降至10年来的最低水平，万科正面临着巨额债务偿还压力。1月27日，万科预测2024年将亏损450亿元人民币（62亿美元），其董事长兼首席执行官辞职。2月10日，万科的最大股东，国有地铁运营商深圳地铁向万科注入了高达28亿元人民币（3.83亿美元）的资金，以帮助其偿还未偿债务。深圳市地铁集团董事长辛杰成为万科董事长。
3月31日，该公司公布了68亿美元的全年亏损，比1月份的预测还要糟糕。这一结果表明，即使政府公布了振兴市场的措施，2024年最后一季度的运营情况也明显恶化。
尽管近年来其他开发商已经违约，但许多分析师曾预计万科能够免受经济衰退的影响，因为它不像其他公司那样过度杠杆化。此外，它还拥有政府背景，为其提供了更多的财务保障，并且它已经成功地度过了过去四年的危机。
1998年，中国在严格限制私人销售数十年后，建立了一个全国性的住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇。现在，这一比例已经上升到三分之二，城市人口增加了4.8亿。从农村到城市的迁移为建筑公司和开发商带来了巨大的商业机会。随着新兴中产阶级涌向房地产这一为数不多的安全投资渠道之一，资金涌入房地产市场，在截至2022年的15年里，房价上涨了六倍。依赖公共土地销售收入的地方政府鼓励了房地产的蓬勃发展。在其顶峰时期，房地产行业直接和间接地占国内产出的四分之一左右，几乎占家庭资产的80%。估计各不相同，但包括新房和现有房屋以及库存，2019年该行业的价值约为62万亿美元，约为美国房地产市场的两倍。
在对未来需求的预期下，建筑商纷纷涌入，债务推动了房地产热潮。这种繁荣鼓励了投机性购买，开发商预售新房，并越来越多地向外国投资者寻求资金。不透明的负债使得评估信用风险变得困难。投机导致房价飞涨，深圳等繁荣城市的房价相对于当地收入而言，比伦敦或纽约还要高。对此，政府在2020年采取行动，以降低泡沫风险，并缓解高房价可能造成的不平等。
为了控制该行业的债务，并担心连续违约可能会摧毁中国的金融体系，官员们开始收紧对开发商的新融资，并要求银行放缓抵押贷款的步伐。政府对开发商的债务比率和现金持有量实行了严格的规定，官方媒体称之为“三条红线”。这些措施引发了开发商的现金紧缩，而遏制新冠疫情的严厉措施，如暂停建筑工地，加剧了这种情况。许多开发商由于财务状况已经捉襟见肘，无法遵守新规定。2021年，中国最大的开发商恒大集团违约超过3000亿美元，引发了中国房地产危机的开端。此后，又有两家房地产巨头世茂集团和融创中国相继违约。
在买家多年来难以满足的需求之后，市场陷入停滞。除了政府的贷款限制外，新冠疫情封锁带来的经济冲击以及不断恶化的就业市场意味着人们突然面临裁员和减薪。2022年，房地产价格开始下跌。2024年8月，中国房地产价值创下九年来的最大年度跌幅。除了负债累累的开发商留下的数百万平方英尺的未完工房产蒙尘外，供需失衡意味着截至2024年5月，仍有4亿平方米的新建公寓空置。截至2023年底，中国家庭债务与人均可支配收入之比高达145%，房主面临越来越大的财务压力。截至2023年末，中国的住宅抵押贷款拖欠率（追踪逾期抵押贷款支付情况）跃升至四年来的最高水平。一些房主被迫以折扣价出售房产，这只会加剧问题。
2022年，当局意识到控制市场的规则走得太远了。为了避免出现类似于2008年美国银行倒闭并给全球市场带来冲击的“雷曼时刻”，政府出台了以增加开发商的股权、债券和贷款融资为中心的措施，以缓解流动性紧缩。开发商获准从公寓预售中获得更多资金，这是该行业最大的资金来源，并预先提供了2000亿元人民币（270亿美元）的专项贷款，以完成停滞的住房项目。政府调整了金融规则，允许央行加大对陷入困境的开发商的支持力度，并指示银行确保在一些地区增加住宅抵押贷款和对开发商的贷款。最近，政府降低了现有抵押贷款的借贷成本，放宽了大城市的购房限制，并降低了购房的首付比例。此外，它还降低了在一些大城市寻求改善住房的人的购买税。
尽管采取了这些措施，房地产市场仍然处于困境之中。政府官员显然不希望房地产危机恶化。通过限制开发商受到的损害，他们的目标是阻止对经济中其他脆弱部分的损害。这包括资产中有很大一部分与房地产相关的银行；雇佣了数百万人的建筑业；以及依靠向开发商出售土地来维持公共支出的地方政府。
当局正在考虑采取更多干预措施。他们一直在考虑一项计划，该计划将允许上海和北京等特大城市进一步放宽对外地购房者的限制——那些没有所谓“户口”居住证的人。这一直是政府过去控制价格的有力手段，因为这种类似护照的许可证通过限制城市住房、医疗和教育资源的使用来 регулировать 人口流动。它还在考虑取消首次购房和二次购房之间的区别，这将为二次购房提供更低的首付和更低的抵押贷款利率。预计中国人民银行还将在2025年进一步下调经济的主要政策利率——7天逆回购利率，目前为1.5%。
分析大模型：gemma2
得分：-60
原因：
文章主要聚焦中国房地产市场的危机，特别是万科的困境，以及由此引发的经济和社会问题。文章详细描述了房地产市场的下跌、开发商的债务问题、购房者的财务压力等负面情况，并暗示政府的调控措施效果有限。整体上，文章的基调偏向负面，突出了中国房地产市场面临的严峻挑战。
原文地址：China Property Crisis: What Is Happening to Vanke, Why Market Is Still a Mess
新闻日期：2025-04-01
