**新世界债务危机引发香港银行界担忧**
香港银行家们正高度紧张地关注着香港顶级房地产开发商之一的新世界发展有限公司，该公司正试图在本月底前完成一项高达875亿港元（约合112亿美元）的再融资交易。
新世界发展曾是香港资金最雄厚的房地产巨头之一，但近两年来面临着越来越大的流动性压力。彭博情报的数据显示，截至2024年底，其净债务已达到股东权益的96%，是香港杠杆率最高的开发商之一。
该公司在2024财年报告了二十年来的首次亏损后，投资者对其管理债务负担的能力越来越怀疑。新世界选择推迟部分永续债券的偿付，进一步削弱了市场信心。截至6月初，该公司股价已从2019年的峰值下跌超过90%。
如果新世界无法获得这笔数十亿美元的贷款，其现金紧缩的影响可能会波及香港本已疲软的房地产市场，该市场已经持续低迷了几年。新世界由郑裕彤于1970年创立，郑裕彤是来自中国广东省的一名前金店学徒。新世界是香港“四大”房地产开发商之一。这家家族企业在香港各地建造了许多住宅楼，并拥有标志性资产，包括沿着香港著名海港的庞大商业综合体维多利亚码头。
长达数十年的房地产繁荣将郑氏家族推入了香港金融中心最富有的阶层。据《福布斯》报道，他们目前的财富为226亿美元，是亚洲最富有的家族之一。
在2010年代，新世界的管理权逐渐移交给了创始人郑裕彤的孙子郑志刚。他通过将艺术元素融入新世界建造的住宅楼和办公室，以及竞标城市最大的体育场——启德体育园等大型项目，留下了自己的印记。在他的领导下，该公司转型为一个吸引成熟中产阶级的品牌，并在香港积累了多个标志性物业。
但在经历了新世界盈利暴跌至亏损后，郑志刚于9月辞去首席执行官一职——这在香港房地产行业中实属罕见的突然离职，因为最大的参与者都由精心计划继任的家族控制。更令人不安的是，他的继任者马绍祥仅短暂任职后便离职，随后于11月提拔林绍波担任最高职位。当香港和中国大陆的房地产市场都在蓬勃发展时，该公司以债务驱动扩张的战略并没有什么问题。
然而，香港房地产市场在2021年进入了前所未有的低迷时期。几年前的反政府抗议活动，以及随之而来的有争议的国家安全法和严格的Covid-19限制，促使当地居民外流，并使国际社会对香港的商业环境三思而行。这给住宅和商业地产的需求带来了压力。
更糟糕的是，香港的利率与美联储同步。随着美联储在2022年和2023年提高利率以对抗飙升的通货膨胀，借贷成本的上升增加了新世界的财务负担，并降低了普通购房者和投资者对房地产投资的吸引力。
房屋销售以及办公室和购物中心的租金收入是像新世界这样的开发商的主要收入来源。但香港的房价徘徊在九年来的最低点，而写字楼租金自2019年达到峰值以来已经暴跌40%。购物中心也面临着更高的空置率和更低的租金，特别是由于中国大陆经济放缓意味着愿意挥霍的游客减少了。
在市场高峰期 rush 建更多的公寓楼和摩天大楼导致了大量的房产过剩，随着需求放缓，这进一步压低了价格。新世界的大型项目——从维多利亚码头到11 Skies——现在面临着与规划时截然不同的现实。
该公司还受到其在中国大陆房地产市场相对较高的风险的影响，过去几年中国大陆的房价大幅下跌。截至2024年6月的12个月，中国大陆占新世界签约销售额的一半以上。对于香港另一家顶级公司恒隆集团来说，同期只有30%的房地产销售额来自同一地区。
截至去年年底，新世界背负着约2109亿港元的负债，自1月份以来一直在与银行谈判，以再融资875亿港元的贷款——这是香港公司有史以来规模最大的再融资努力之一。截至5月30日，新世界已收到银行对该金额的书面承诺，并希望获得全部金额，知情人士告诉彭博新闻社。完成交易的紧迫性是因为该公司现有贷款的契约豁免将于6月30日到期。如果没有再融资到位，一些银行理论上可能会要求偿还贷款。新世界已承诺将约40处房产作为抵押品，包括其
一项成功的交易将有助于缓解长期困扰该公司的流动性问题。但如果再融资未能实现，新世界可能会面临违约风险，如果其任何债权人要求立即还款。至少，如果能够收回任何一部分，贷款人可能不得不承担贷款损失。该开发商在资本市场的信誉将受到严重损害，在最坏的情况下，新世界可能需要像中国大陆陷入困境的同行一样进行重组。
新世界资产的潜在火灾式抛售可能会引发香港房地产行业的多米诺骨牌效应，给本已脆弱的市场带来进一步的压力。
标准普尔全球评级估计，如果香港一家大型房地产开发商出现高调违约或重组，购房者的信心将受到影响，导致2025年新建住宅的销量减半，价格下跌高达7%。
价格下跌将打击其他开发商的利润率，并可能导致他们的债务与EBITDA之比（一种杠杆衡量标准）上升。此外，如果今年香港房价继续下跌，标准普尔预计融资条件将收紧，引发信贷紧缩。银行是房地产开发商最大的融资来源之一，此类贷款与房屋价值高度相关。
各银行对新世界的风险敞口水平尚不清楚，但鉴于新世界是香港最大的企业之一，它们很可能相互关联。如果开发商未能履行其债务义务，大多数银行可能会看到其不良贷款（被认为不太可能偿还的债务）的规模急剧增加，并对其资产负债表造成更大的压力。
新世界的债权人之一东亚银行的不良贷款率在2024年翻了一番，，而这家房地产巨头的倒闭可能会进一步推高这一数字。
分析大模型：gemma2
得分：-40
原因：
文章主要关注新世界发展的债务问题以及可能对香港房地产市场造成的负面影响。虽然文章没有直接批评中国，但提到了中国大陆房地产市场下滑对新世界的影响，以及严格的疫情管控对香港经济的冲击，暗示了与中国相关的一些负面因素。
原文地址：Real Estate Developer New World’s Debt Troubles Have Hong Kong Bankers on Edge
新闻日期：2025-06-05
