**中国房地产危机：恒大怎么了？市场为何一团糟？**
中国房地产市场曾是该国最大的增长引擎之一，但已连续五年陷入下行螺旋，且没有减缓的迹象。房地产价值持续暴跌，陷入财务困境的家庭被迫出售房产，而那些在投机项目上积累了巨额债务的公寓开发商正处于崩溃的边缘。
起初，人们曾乐观地认为，政府为结束这场危机而采取的措施正在发挥作用，以重振市场。但今年3月，一家与政府有关联的开发商公布了2024年创纪录的495亿元人民币（68亿美元）亏损，显示出问题的严重程度。随后，8月12日，房地产巨头中国恒大宣布将从香港证券交易所退市，这标志着中国房地产行业的一个严峻里程碑。
恒大的倒台是这场危机中最引人注目的事件，这场危机拖累了中国的经济增长，并导致了创纪录数量的陷入困境的建筑商。
恒大由许家印于1996年创立，从一开始，其快速扩张就受到大量借贷的推动。它成为同行中负债最多的借款人，截至2021年底，其总负债高达3000多亿美元。2017年，该公司达到顶峰时，按合同销售额计算，它是中国最大的开发商，价值超过500亿美元。创始人兼董事长许家印成为亚洲首富。多年来，该公司还投资了电动汽车行业，并收购了一家当地足球俱乐部。
2020年，北京开始收紧对房地产行业的控制。新措施限制了开发商的借贷能力，实际上切断了其从信贷市场获得的生命线。在重组尝试失败后，恒大在2024年被香港法院下令清盘。同年晚些时候，中国大陆一家法院受理了针对其一家主要境内子公司的破产申请。在长期停牌后，这家总部位于广州的公司表示，其股票将于8月25日被香港证券交易所取消上市，且不会申请复核。
恒大在香港上市了两家子公司：一家物业服务公司和一家电动汽车制造商。其中，恒大汽车自4月份以来一直停牌。
1998年，中国在严格限制私人销售几十年后，创建了全国性的住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇。现在，这一比例已上升到三分之二，城市人口增加了4.8亿。从农村到城市的迁移为建筑公司和开发商带来了巨大的商业机会。随着新兴中产阶级涌向为数不多的安全投资渠道之一，资金涌入房地产，推动房价在截至2022年的15年里上涨了六倍。地方和区域政府依赖公共土地的销售来获取大量收入，它们鼓励了房地产开发热潮。在其顶峰时期，该行业直接和间接地占国内生产总值的四分之一左右，占家庭资产的近80%。估计各不相同，但如果将新房和现有住房以及库存计算在内，2019年该行业的价值约为62万亿美元——约为美国房地产市场的两倍。
房地产热潮是由债务推动的，因为建筑商竞相满足预期的未来需求。这种繁荣鼓励了投机性购买，开发商预售新房，并越来越多地向外国投资者寻求资金。不透明的负债使得评估信用风险变得困难。投机导致了天文数字般的价格，深圳等繁荣城市的房价相对于当地收入而言，比伦敦或纽约的房价还要高。作为回应，政府在2020年采取行动，以降低泡沫风险，并缓和负担不起的住房可能造成的不平等。
由于担心连续违约可能会摧毁中国的金融体系，官员们开始收紧对开发商的新融资，并要求银行放缓抵押贷款的发放速度。政府对开发商的债务比率和现金持有量实施了严格的规定，这些规定被官方媒体称为“三条红线”。这些措施引发了开发商的现金紧缩，而旨在控制新冠疫情的激进措施（如暂停建筑工地）加剧了这种情况。许多开发商由于财务状况已经捉襟见肘，因此无法遵守新规定。2021年，恒大违约了超过3000亿美元的债务，引发了中国房地产危机的开始。另外两家房地产巨头，世茂集团和融创中国，也未能幸免。
在经历了买家多年来不知疲倦的需求之后，市场陷入停滞。除了政府的贷款限制外，新冠封锁带来的经济冲击以及不断恶化的就业市场意味着人们突然面临裁员和减薪。房价在2022年开始下跌。2024年8月，中国房地产价值创下九年来的最大年度跌幅。除了负债累累的开发商留下的数百万平方英尺的未完工公寓外，供需失衡意味着截至2024年5月，仍有4亿平方米的新竣工公寓无人认领。截至2023年底，中国家庭债务与人均可支配收入之比高达145%，房主面临越来越大的财务压力。截至2023年末，中国的住宅抵押贷款拖欠率（追踪逾期抵押贷款支付）跃升至四年来的最高水平。一些房主被迫以折扣价出售房产，这只会加剧问题。
这种疲软继续动摇着更多资金紧张的开发商。中型建筑商佳源国际控股有限公司在拖欠一年多后，于8月11日被香港高等法院下令清盘。自2021年危机开始以来，香港法院已对中国开发商发出了至少六项清盘令。
2022年，当局意识到控制市场的规则走得太远了。为了避免出现“雷曼时刻”——2008年美国银行倒闭给全球市场带来了冲击波，政府出台了以增加开发商的股权、债券和贷款融资为中心的措施，以缓解流动性紧缩。开发商被允许从公寓预售中获得更多资金，公寓预售是该行业最大的资金来源，并且预先支付了2000亿元人民币（270亿美元）的专项贷款，以完成停滞的住房项目。政府调整了金融规则，允许央行增加对陷入困境的开发商的支持，并指示银行确保某些地区的住宅抵押贷款和对开发商的贷款都有所增长。在过去一年中，政府降低了现有抵押贷款的借贷成本，放宽了大城市的购买限制，并降低了房屋购买的首付比例。它还降低了寻求改善住房的人在一些大城市的购买税。
尽管最初的销售有所复苏，但房地产市场仍然低迷。政府官员显然不希望房地产危机恶化。通过限制开发商受到的损害，他们旨在阻止对经济中其他脆弱部分的损害。这包括银行，它们的大部分资产与房地产相关；建筑业，它雇用了数百万工人；以及地方政府，它们依靠向开发商出售土地来维持其公共支出。
当局已经表示可能会有更多的干预措施。李强总理在6月份表示，将加大力度稳定房地产市场。8月初，北京当局取消了上限，现在允许符合条件的家庭在外郊地区购买不限数量的房屋。彭博行业研究表示，上海和深圳可能会效仿北京的做法。
分析大模型：gemma2
得分：-60
原因：
文章主要描述了中国房地产市场的危机，恒大的倒闭，以及由此带来的经济和社会问题。虽然文章也提到了政府的干预措施，但整体基调偏负面，突出了问题的严重性和潜在风险。
原文地址：China Property Crisis: What’s Happening To Evergrande? Why Market Is A Mess
新闻日期：2025-08-13
