据知情人士透露，由于担心支付高昂的翻新费用，有中国政府背景的银杏树投资公司正考虑撤出一处位于伦敦的黄金商业地产项目。该项目位于霍尔本区33号，是英国连锁超市森宝利的前总部，亟需升级改造，部分原因是需要符合更严格的能源效率要求。拥有该物业的投资集团已获得规划许可，可以开始施工。但由于需要支付必要的资金，银杏树正权衡退出，该公司与铁狮门和一家丹麦养老基金共同拥有该大楼。由于信息保密，知情人士要求匿名。中国国家外汇管理局（银杏树是其投资部门）的代表没有立即回应置评请求。代表银杏树和其他投资者收购并管理霍尔本物业的铁狮门发言人拒绝置评。
知情人士补充说，相关审议仍在进行中，不确定是否会达成出售协议。不过，银杏树的担忧反映了一种更广泛的趋势，即十多年前涌入伦敦房地产市场的中国投资者，现在面临着与升级相关的巨额成本，而这些升级是为了让租户和监管机构满意。伦敦是世界上最国际化的房地产市场，过去十年尤其吸引了大量中国投资者。但由于疫情等因素，正常的购买和退出节奏被打乱，使得国际业主投资的时间比许多人预期的要长，同时新的法规也开始生效。
作为中国监管机构的一个部门，银杏树基本上不受中国资本管制的影响。但其他面临伦敦商业地产翻新账单的中国投资者，现在需要想办法在不违反这些限制的情况下筹集必要的资金。对一些人来说，继续投资的成本太高了。中国主权财富基金中投公司选择出售位于温彻斯特大厦的原高盛总部，而不是承担必要的翻新工作。中国人寿旗下的中国人寿出售了位于伦敦奥德维奇的几乎空置的Centrium办公楼，并在今年早些时候收到了对其在伦敦金融城拥有的另一栋大楼的收购要约。
英国房地产市场的大部分地区都有可能达不到不断提高的能源效率要求，而中国房地产投资者将如何行动，这其中存在不确定性。英国房地产联合会的一项分析显示，英国七个主要城市中，83%的商业建筑的能源性能证书（EPC）低于B级。这意味着，当能源效率规定变得更加严格时，这些建筑将面临无法接受租户的风险，这种情况预计将在未来十年内发生。房地产咨询公司世邦魏理仕的数据显示，到2027年底，伦敦市中心将有1190万平方英尺的C级或更低级别的办公空间进入市场。房地产咨询公司 Cushman & Wakefield 去年的研究发现，为了使所有伦敦办公室都符合拟议的新能源效率标准，升级成本可能高达 189 亿英镑（254 亿美元）。
根据公开文件，森宝利于 2001 年将其改造成总部的霍尔本 33 号目前的 EPC 等级为 E。根据一份寻找新租户的清单，该建筑是“伦敦西区最具成本效益的建筑之一”。虽然英国前政府制定的现有要求目前正在审查中，但建筑咨询公司 TFT 的董事迈克·爱德华兹表示，大多数业主都谨慎行事。“大多数大型开发项目、大型改造项目都在寻求最佳的可持续发展资质，因为这对营销很重要，”他说。英国政府能源部门的一位发言人表示，该部门目前正在研究对最低能源效率标准进行咨询的回应，并将“在适当时候”提供最新信息。
据知情人士透露，持有金丝雀码头 10 Upper Bank Street 大部分股权的中国人寿一直在试图说服租户留下来，以产生足够的租金收入来帮助支付翻新成本。律师事务所 Clifford Chance 租赁了整栋 32 层的大楼，但即将把总部迁至伦敦金融城。知情人士说，Clifford Chance 在金丝雀码头的次级租户包括德意志银行，该银行仍在考虑其选择。《金融时报》上个月报道称，该银行正在洽谈在附近的 YY 大楼签订新租约。知情人士说，利用租金收入来支付翻新成本，将使中国人寿能够避免处理资本管制问题。知情人士说，该公司还可以选择依靠其合资伙伴来承担升级成本，以换取他们在未来投资回报中获得更高的份额。他们说，这种模式可以应用于中国人寿在伦敦的其他房产，包括 99 Bishopsgate 和 Aldgate Tower。
这家总部位于北京的投资者与卡塔尔投资局和金丝雀码头集团共同拥有 10 Upper Bank Street 大楼；99 Bishopsgate 和 Aldgate Tower 由 Brookfield 共同拥有。Brookfield 的一位代表拒绝置评。卡塔尔投资局的一位发言人没有立即回应置评请求。
对于没有资金雄厚的合作伙伴或海外储备的中国投资者来说，选择并不多。中国昊天发展违反了对 55 Mark Lane 的贷款条款，该公司在 2018 年以约 1.3 亿英镑的价格购买了该建筑，并获得了霸菱有限责任公司的融资。据知情人士透露，昊天无法注入额外的股本，以降低该建筑的贷款价值比，并支付必要的升级工程费用。此后，私募股权公司 Castleforge 完成了该建筑 9000 万英镑的资本重组，并计划利用这笔贷款来帮助支付改善工程的费用。
分析大模型：gemma2
得分：-20
原因：
文章主要聚焦于中国投资者在伦敦房地产市场面临的困境，特别是由于能源效率升级带来的高额成本，以及可能因此导致的撤资行为。此外，文章还提及部分中国企业因资金问题违约，给中国企业在海外的形象带来一定的负面影响。
原文地址：London’s Costly Office Refurbs Push Chinese Owners Towards Exit
新闻日期：2025-10-13
