大量国际投资者曾向中国房地产市场投入巨额资金,如今他们正寻求以大幅亏损的价格出售其物业,这无疑给这个已经严重拖累亚洲最大经济体的行业带来了更多痛苦。

自2024年末以来,包括凯雷和黑石在内的投资管理公司已经脱手了在中国的商业地产,但售价远低于其最初的购买价格,导致为这些资产提供融资的银行也遭受了损失。据不愿透露姓名的交易撮合者和银行家称,越来越多的全球机构正寻求剥离其在华房地产。

据MSCI Real Capital Analytics汇编的数据显示,在过去的15年里,外国房地产买家向中国的办公楼、仓库、购物中心和数据中心投资了近1400亿美元。投资者原本认为,他们可以从企业对空间需求的长期增长中获利,但事实证明这是一个误判。前所未有的供应过剩导致租金下跌,许多房产的价值暴跌,在某些情况下甚至低于十年前的价格。

彭博行业研究的一项研究显示,2023年和2024年,中国商业房地产不良资产的出售总额达到1140亿元人民币(160亿美元),占去年总交易额的创纪录的22%。当出现贷款违约或卖方失去对资产的控制时,就会发生不良资产出售。

现在的问题是,房地产所有者等待出售的时间越长,他们的损失可能就越大。积极参与交易的投资者和银行家表示,北京和上海的写字楼(占据了外国人房地产购买的很大一部分)的资本价值,即估计的市场价值,已从2019年至少下跌了40%。中国主要大都市的写字楼空置率目前是世界上最高的,从20%到40%以上不等。

中国经济面临逆风,加上美国提高关税,给经济带来了压力,房地产咨询公司和经济学家预计,商业地产的过剩供应需要数年时间才能被消化,之后才可能出现反弹。世邦魏理仕亚太区房地产高级分析师James Shepherd表示:“外国投资者被困在了他们在中国的投资性房地产中。”他说,为了退出,他们最好的选择是为这些资产找到当地买家——比如资金充裕的中国国有企业——“但即使是国有企业也在等待房地产市场好转的迹象。”

资本化率是衡量房地产预期回报的投资指标,它基于房地产的市场价值和当前收入,目前中国的写字楼和物流地产的资本化率正在上升,表明投资者的风险正在增加。

许多外国投资者购买了中国的仓库和其他存储设施,期望电子商务和食品生产商及制造商的需求能够持续增长。但现在,这个行业也面临着空间过剩的问题。今年早些时候,中国物流园区最大的外国所有者之一普洛斯以约27亿元人民币的价格将华南地区的资产出售给了一家国内保险巨头。

这家总部位于纽约的资产管理公司的Dragoncor部门在中国18个城市拥有40多个物流园区,总建筑面积达540万平方米。黑石还在中国拥有租赁住房、办公楼和购物中心。一位知情人士表示,最近的物流资产出售对该公司来说是有利可图的,因为售价和交易条款尚未公开。

为了防止仓库和其他物流设施空置,一些房东一直在以比租户之前支付的租金低约25%的价格续签或签署新的租赁协议。Even global distressed investing specialists are having a hard time recouping money in China.以从陷入困境的公司的债务中获取利润而闻名的橡树资本于2021年末从恒大手中夺取了一个旅游度假村和一个部分建成的住宅项目。据一位知情人士透露,这家房地产巨头拖欠了这家总部位于洛杉矶的资产管理公司约4亿美元的一年期过桥贷款。

这个名为“海上威尼斯”的大型沿海开发项目位于中国东部江苏省启东市,拥有类似意大利城市的水道。该项目占地近1500英亩(607公顷),被设想为一个度假小镇,拥有豪华的威尼斯风格酒店、一个类似美国国会大厦的大型会议中心、高层公寓、儿童游乐园以及体育和娱乐设施——所有这些都在距上海两小时车程之内。据当地政府的一份报告显示,该项目已经进行了大约十年,投资约300亿元人民币(42亿美元)。早在2016年,恒大就售出了数千套住宅,并承诺在几年内交付。

在橡树资本控制该项目后,它重启了恒大此前搁置的建设,并与当地政府合作交付了开发商此前预售的数百套房屋。知情人士说,该公司建立了一个拥有约10人的投资后管理团队。橡树资本还持有两块基本上空置的住宅用地。知情人士说,这家资金管理公司目前正在运营该度假村,并试图管理该项目,希望将来出售该项目以收回贷款。

在7月中旬和9月初的访问中,海滩边的恒大威尼斯度假村已经开放,而附近较小的海城堡酒店则已关闭。几名度假村工作人员表示,后者只有在有足够的游客时才会开放,外面的一块牌子上写着酒店因内部升级而关闭。

在一个展示威尼斯项目住房租赁和销售平台的广告牌上,一套45平方米(484平方英尺)的公寓标价为每平方米4000元人民币。相比之下,2019年的峰值价格为每平方米9000至10000元人民币。“小区最低价!”广告上写着。尽管如此,附近房地产中介表示,该地区已建成房屋的销售情况一直很缓慢。

在上海,凯雷集团为韩国教職員共濟會管理的一支基金于2024年末出售了一栋31层的办公楼,售价略高于其大约十年前支付的14.6亿元人民币价格的一半。这栋名为“The Crest”的建筑已经上市一年多。

当凯雷集团在2015年购买这栋建筑时,商业租金正在上涨。据莱坊研究公司的数据显示,当年上海的写字楼空置率为4.6%。这家总部位于华盛顿的资产管理公司通过升级大堂、增加空气净化器和特斯拉电动汽车充电桩(当时在中国还很少见)来翻新这座建筑。该建筑是一个综合体的一部分,其中包括一家五星级酒店和两栋高端住宅楼,距离该市的静安寺中央商务区仅几步之遥。翻新后,凯雷集团将办公楼的租金从之前的每平方米6至8元人民币提高到每平方米约9元人民币。

彭博新闻社在2018年报道称,总而言之,该公司在中国进行了数十项商业房地产投资,在扣除费用前实现了年化回报率。凯雷集团于当年剥离了其在中国的房地产业务,以将业务重点放在增长和私募股权投资上。彭博社根据官方数据计算得出,在截至2020年的十年里,中国全国的写字楼开工面积是前十年的三倍多。MSCI Real Capital Analytics的数据显示,外国投资者对中国房地产的购买在2019年达到创纪录的近200亿美元。新冠疫情不久之后爆发。在随后的三年里,严格的限制措施扼杀了中国的大部分经济活动,导致办公室空置,公司重新评估了对实体空间的需求。当The Crest在2023年上市时,根据一家房地产中介的宣传册显示,其入住率为77%。一位知情人士表示,一位当地投资者最终以8.26亿元人民币的价格购买了该楼——约为其2015年价格的57%。他们说,购买价格也低于支持该房产的10亿元人民币贷款的面值。

一位知情人士表示,该建筑是凯雷集团管理的基金中的最后一项资产,该基金此前已从其其他房地产销售中获利。

房地产公司世邦魏理仕的数据显示,去年,中国全国平均写字楼空置率达到近25%,这主要是由于供应量激增。今年,这一数字仍然居高不下。由于房东之间展开了一场激烈的价格战,2024年的租金下降了6.9%,创下了历史上的最大年度降幅。世邦魏理仕估计,在上海,新的写字楼供应可能要到2028年才会减少。距离The Crest约20分钟车程的地方是上海的滨江凯旋门,这是一个拥有10栋建筑的办公综合体。2024年末,在错过了一笔以这些房产为抵押的贷款的付款后,贝莱德旗下的一支基金将其中两栋楼转让给了渣打银行。

这家全球最大的资金管理公司此前曾试图以低于其2018年12亿元人民币购买价格的价格出售这两栋楼。放弃这些房产意味着贝莱德基金对这些房产的全部股权投资(约为4.2亿元人民币)被抹去。由这家英国银行牵头的财团随后在3月份以约6.8亿元人民币的价格出售了这些大楼。这意味着贷款方也损失了其7.8亿元人民币银团贷款的一部分。彭博新闻社在9月份访问时,大楼外展示租户名称的牌子上大部分是租赁联系方式。在6月份的访问中,较高建筑的18层楼中至少有三层是空置的。

惠誉评级覆盖中国房地产行业的董事Shirley Tong表示,困难的市场条件意味着可能会有更多的不良资产出售。她说,风险在于它们可能会影响类似商业房地产资产的价值,估值下滑可能会对更健康的房产产生影响。凯投宏观负责亚洲房地产经济服务的Nicholas Wilson表示,全球机构“认为市场不太可能在短期内复苏”。他预计中国写字楼租金将持续下降至明年,并估计到2030年,建筑物的名义价值将低于2020年。他说,这将反映出中国商业房地产行业的“失去的十年”。


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原因:

文章主要聚焦于外国投资者在中国房地产市场遇到的问题,包括投资亏损、不良资产出售、租金下跌和空置率上升等负面现象,预示着中国商业房地产行业可能面临“失去的十年”等。

原文地址:Foreign Investors in China Real Estate Face Losses and Distressed Sales
新闻日期:2025-10-20

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