香港曾经的地产巨头新世界发展，如今正面临着沉重的债务危机。在经历了多年的宽松信贷和无节制的扩张后，这家昔日财力雄厚的公司正面临着一场金融清算。
公司问题的最初迹象出现在2024年，当时新世界发展报告了二十年来的首次亏损。到2025年中期，问题进一步加剧：据彭博情报的数据，其净债务已达到约**（原文缺失具体金额）**，使其成为香港杠杆率最高的房地产开发商之一。6月，新世界发展达成了一项创纪录的882亿港元（112亿美元）的贷款再融资协议，为这家陷入困境的公司带来了一线希望，并有机会避免香港更广泛的经济危机。香港经济已经历了多年的低迷。
然而，在11月初，新世界发展提议将其部分现有美元票据置换为高达19亿美元的新债务，以提高流动性——这表明6月份的再融资协议未能充分止血。截至11月7日，该公司股价已从2019年的峰值下跌约87%。由于仍有约79亿美元的债务需要偿还，并且面临出售部分资产的压力，新世界发展以及香港的困境远未结束。
新世界发展由郑裕彤于1970年创立，他是来自中国大陆广东省的前金店学徒。新世界发展是香港“四大”房地产开发商之一。这家家族企业在香港各地建造了许多公寓楼，并拥有标志性资产，包括沿着香港著名海港的庞大商业综合体Victoria Dockside。
长达数十年的房地产繁荣将郑氏家族推入了香港金融中心最富有的阶层。据**（原文缺失来源）**，他们现在的身价为317亿美元，是亚洲最富有的家族之一。
2010年代，新世界发展的管理权逐渐移交给了创始人郑裕彤的孙子郑志刚。他通过将艺术元素融入新世界建造的住宅楼和办公楼，以及竞标城市最大的体育场——启德体育园等大型项目，从而确立了自己的地位。在他的领导下，该公司转型为一个吸引成熟中产阶级的品牌，并在城中积累了多个标志性物业。
但在监督新世界发展盈利暴跌后，郑志刚于9月份辞去首席执行官一职——这在香港房地产行业中是罕见的突然离职，因为最大的参与者都由精心策划继任计划的家族控制。更糟糕的是，他的继任者马绍祥只任职了很短的时间就离职了，随后在2024年11月，郑志明被晋升为最高职位。当香港和中国大陆的房地产市场都在蓬勃发展时，该公司以债务为基础的扩张战略并没有太大的问题。
然而，香港的房地产市场在2021年进入了前所未有的低迷时期。几年前的反政府抗议活动，以及随之而来的有争议的国家安全法和严格的Covid-19限制，促使当地居民外流，并使国际社会对香港的商业环境三思而行。这给住宅和商业物业的需求带来了压力。
更糟糕的是，香港的利率与美联储的利率同步变动。随着美联储在2022年和2023年提高利率以对抗飙升的通货膨胀，借贷成本的上升增加了新世界发展的财务负担，并使房地产投资对普通购房者和投资者的吸引力降低。
房屋销售以及来自办公室和购物中心的租金收入是像新世界发展这样的开发商的主要收入来源。但香港的房价徘徊在九年来的最低点，自2019年的峰值以来，写字楼租金已暴跌40%。购物中心也在努力应对更高的空置率和更低的租金，特别是由于中国大陆经济放缓意味着愿意挥霍的游客减少了。
在市场高峰期 rush to build 建造更多公寓楼和摩天大楼的举动导致了大量房产过剩，随着需求放缓，这进一步抑制了价格。新世界发展的大型项目——从综合用途开发项目Victoria Dockside到11 Skies**（原文不完整）**——现在面临着与规划时截然不同的现实。
该公司还受到其在中国大陆房地产市场相对较高的风险的影响，过去几年，中国大陆的房屋价值大幅下降。在截至2024年6月的12个月中，中国大陆占新世界发展合同销售额的一半以上。对于香港另一家顶级公司恒基兆业来说，同期只有30%的房地产销售额来自同一地区。
截至2024年底，新世界发展已录得约2109亿港元的负债。自1月份以来，该公司一直在尝试为其最终达到882亿港元的贷款进行再融资——这是香港公司有史以来规模最大的再融资努力之一——当时其现有贷款的契约豁免将于6月30日到期。
这项最后的再融资协议推迟了原定于今年和明年到期的634亿港元的贷款，将期限延长了三年。这将有助于缓解长期困扰该公司的流动性担忧。如果没有再融资到位，一些银行理论上可能会要求偿还贷款。新世界发展已抵押了约40处房产作为抵押品，其中包括其**（原文不完整）**。对于2027年及以后到期的241亿港元贷款，到期日保持不变，但新世界发展将不得不增加一些信用增级并提供额外的抵押品。
获得创纪录的再融资协议并没有结束新世界发展的流动性困境。9月，该公司向**（原文不完整）**寻求了39.5亿港元的贷款——比最初寻求的金额少了约75%，这凸显出贷方越来越不愿向这家陷入困境的开发商提供信贷。
到11月，新世界发展再次试图减少其未偿债务。它宣布计划通过一项交换要约发行19亿美元的新债务，其中包括永久债券高达50%的减记——实际上是要求债券持有人放弃新世界发展欠他们的一些钱，此举将减轻该公司的债务负担并提供更大的喘息空间。
最新的贷款公告发布前几周，新世界发展报告了连续第二年年度亏损——这次是**（原文缺失）**——凸显了其财务困境的深度。加剧新世界发展问题的是香港房地产市场的低迷，这种低迷没有显示出缓解的迹象。香港的房屋过剩迫使开发商降价以吸引买家，从而侵蚀了整个行业的利润率。在截至6月底的一年中，新世界发展的住宅开发收入下降了**（原文缺失）**，加剧了其现金流压力。
虽然这些贷款让资金短缺的新世界发展有更多时间为其部分开发项目寻找买家，但潜在的资产贱卖仍可能在该市的房地产行业引发多米诺骨牌效应，从而给本已脆弱的市场带来进一步的压力。香港一家大型房地产开发商的高调违约或重组将对信心造成重大打击。**（原文不完整）**表明，这种情况将导致2025年新建住宅的销售额减半，价格下跌多达7%。
这种价格下跌将打击其他开发商的利润率，其债务与EBITDA的比率（一种杠杆衡量标准）可能会因此上升。此外，如果今年香港房价继续下跌，标准普尔预计融资条件将会收紧，从而引发信贷紧缩。银行是房地产开发商最大的资金来源之一，而此类贷款与房屋价值高度相关。
如果新世界发展未能履行其最新的债务义务，大多数银行可能会看到其不良贷款（被认为不太可能偿还的债务）的规模急剧增加，从而给其资产负债表带来更大的压力。各银行对新世界发展的确切风险敞口尚不清楚，但鉴于新世界发展是香港最大的企业之一，因此风险敞口可能很大。
分析大模型：gemma2
得分：-20
原因：
文章间接提到了中国大陆房地产市场对新世界发展的影响，暗示中国经济放缓对香港房地产市场和相关企业造成了负面影响，但篇幅较小。
原文地址：Why Hong Kong Developer New World Is Struggling Under Heavy Debt
新闻日期：2025-11-10
