中国房地产市场曾是国家经济增长的主要引擎之一，但近四年来却持续低迷，未见好转迹象。房地产价值持续下跌，面临财务困境的家庭被迫出售房产，而那些在投机项目上积累了巨额债务的公寓开发商也濒临崩溃。
尽管此前有乐观声音认为，政府为结束危机而采取的措施正在重振市场，但一家与政府有关联的开发商在2024年报告了创纪录的495亿元人民币（约合68亿美元）的亏损，这表明问题的严重性。此后，房地产巨头恒大集团从香港证券交易所退市——使得其股票实际上变得一文不值——这标志着中国房地产行业的一个严峻里程碑。
中国目前正努力重振其步履蹒跚的房地产行业，尤其是在10月份新建和转售房屋价格录得至少一年来最大跌幅之后。此次下滑加剧了人们对进一步疲软可能动摇中国金融体系的担忧。
恒大的倒台是这场危机中影响最为深远的事件，它拖累了中国经济的增长，并导致了创纪录数量的陷入困境的建筑商。
恒大集团由许家印于1996年创立，其快速扩张从一开始就受到大量借贷的推动。它成为同行中负债最多的借款人，截至2021年底，其总负债高达3000多亿美元。鼎盛时期，它是中国按合同销售额计算的最大开发商，在2017年价值超过500亿美元。创始人兼董事长许家印也一度成为亚洲首富。多年来，该公司还投资于电动汽车行业，并收购了一家当地足球俱乐部。
2020年，北京方面开始收紧对房地产行业的控制。新措施限制了开发商的借贷能力，实际上切断了其从信贷市场获得的生命线。在重组尝试失败后，恒大集团于2024年在香港被勒令清盘。同年晚些时候，中国大陆一家法院受理了针对其一家主要境内单位的破产申请。在长期停牌后，这家总部位于广州的公司于8月25日正式从香港证券交易所退市。恒大集团在香港还有两家上市公司：一家是物业服务公司，目前清算人正在寻求出售；另一家是电动汽车制造商，自4月份以来一直停牌。
1998年，中国在严格限制私人销售数十年后，创建了一个全国性的住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇和城市。如今，这一比例已上升到三分之二，城市人口增加了4.8亿。从农村到城市的迁移为建筑公司和开发商带来了巨大的商业机会。资金涌入房地产市场，新兴中产阶级纷纷涌向这一为数不多的安全投资渠道之一，推动房价在截至2022年的15年里上涨了六倍。依赖公共土地销售收入的地方和区域政府鼓励了房地产开发热潮。在其顶峰时期，该行业直接和间接地占国内产出的约四分之一，几乎占家庭资产的80%。尽管估算各不相同，但包括新建和现有房屋以及库存，该行业在2019年的价值约为62万亿美元——约为美国房地产市场的两倍。
房地产热潮是由债务推动的，因为建筑商竞相满足预期的未来需求。这场繁荣鼓励了投机性购买，开发商预售新房，并越来越多地转向外国投资者寻求资金。不透明的负债使得评估信用风险变得困难。投机导致了天文数字般的价格，深圳等繁荣城市的房价相对于当地收入而言，比伦敦或纽约还要高。作为回应，政府在2020年采取行动，以降低泡沫风险，并缓和不可负担的住房可能造成的社会不平等。由于担心控制该行业的债务，并担心连续违约可能会摧毁中国的金融体系，官员们开始收紧对开发商的新融资，并要求银行放慢抵押贷款的发放速度。政府对开发商的债务比率和现金持有量实施了严格的规定，这些规定被官方媒体称为“三条红线”。这些措施引发了开发商的现金短缺，而为遏制新冠疫情而采取的激进措施，如暂停建筑工地，加剧了这种情况。许多开发商由于其财务状况已经捉襟见肘，因此无法遵守新规定。2021年，恒大集团拖欠了超过3000亿美元的债务，引发了中国房地产危机的开始。另外两家房地产巨头——融创中国在2022年和碧桂园在2023年——也相继违约。
在经历了买家多年来不知疲倦的需求之后，市场陷入停滞。除了政府的贷款限制外，新冠封锁带来的经济冲击以及不断恶化的就业市场意味着人们突然面临失业和降薪。房价在2022年开始下跌。2024年8月，该国录得九年来最大的年度房地产价值跌幅。除了负债累累的开发商留下的数百万平方英尺的烂尾公寓外，供需失衡意味着截至2024年5月，仍有4亿平方米的新竣工住宅空置。截至2023年底，家庭债务与人均可支配收入之比高达145%，房主面临越来越大的财务压力。截至2023年末，该国的住宅抵押贷款拖欠率（跟踪逾期抵押贷款支付情况）跃升至四年来的最高水平。一些房主被迫以折扣价出售房产，这只会加剧问题。
这种疲软继续动摇着更多资金紧张的开发商。中型建筑商佳兆业集团在拖欠一年多后，于8月11日被香港高等法院下令清盘。自2021年危机开始以来，香港法院至少对中国开发商发出了八项清盘令。2022年，当局意识到控制市场的规则已经走得太远。为了避免出现“雷曼时刻”——即2008年美国银行倒闭给全球市场带来冲击波——政府出台了以增加开发商的股权、债券和贷款融资为中心的措施，以缓解流动性紧缩。开发商被允许从公寓预售中获得更多资金，这是该行业最大的资金来源，并预付了2000亿元人民币（约合270亿美元）的专项贷款，以完成停滞的住房项目。政府调整了金融规则，允许央行加大对陷入困境的开发商的支持，并指示银行确保在某些地区增加住宅抵押贷款和对开发商的贷款。
自2024年中期以来，政府降低了现有抵押贷款的借贷成本，放宽了大城市的购房限制，并降低了购房的首付比例。它还降低了在一些大城市寻求改善住房的人的购房税。2025年8月，北京当局取消了一项限制，允许符合条件的家庭在外郊地区购买任意数量的房屋，上海和深圳很快也纷纷效仿。
尽管采取了这些措施，房地产市场仍在继续恶化。彭博社11月报道称，中国决策者目前正在考虑新的刺激措施。提案包括补贴抵押贷款利息，以吸引谨慎的购房者重返仍在自由落体的市场。正在讨论的其他想法包括为借款人提供更大的所得税退税，并降低房屋销售的交易费用。
政府官员显然渴望控制房地产危机。他们的目标是限制对开发商的损害，并阻止对经济其他脆弱部分的损害。这包括对房地产行业风险敞口巨大的银行；雇用数百万人的建筑行业；以及依赖土地销售给开发商来维持公共支出的地方政府。
截至9月底，中国银行业的坏账（他们不再期望收回的贷款）达到创纪录的3.5万亿元人民币（4920亿美元）。渣打银行警告称，随着家庭难以偿还抵押贷款和其他贷款，这种情况可能会在2026年进一步恶化。房地产长期低迷也可能加深通货紧缩。前财政部长楼继伟警告说，由于房价下跌，家庭前景恶化将影响消费水平并加剧价格下跌。
根据高盛和北京智库CF40的经济学家的说法，房地产行业对通货膨胀的拖累可能比官方数据显示的还要大。他们认为，用于确定中国官方消费者价格指数的方法低估了租金的下降，并因此低估了更广泛的通缩影响。
分析大模型：gemma2
得分：-65
原因：
文章详细描述了中国房地产市场的危机，包括房价下跌、开发商债务危机、市场疲软等问题，并提到了恒大等公司的困境，揭示了中国经济面临的挑战和风险，负面情绪较强。
原文地址：China Property Crisis: Why Market Is a Mess? What Stimulus Measures Are Planned?
新闻日期：2025-11-24
