香港房地产困境波及银行业。
香港房地产市场的困境正开始冲击银行业，这些银行过去曾被认为有足够的缓冲来应对贷款损失。香港商业地产正经历历史上最严重的低迷之一，且看不到尽头。写字楼、购物中心和其他物业的平均价格较2018年的高点下跌超过40%，侵蚀了许多银行贷款的抵押品价值。随着越来越多的业主和开发商面临现金流困难，违约情况也在上升。
持有不良贷款和抵押贷款的银行一直不愿以亏损的价格出售相关房地产资产，但这种情况正在改变。最近的一些交易，包括11月份将长江基业中心以26亿港元（3.34亿美元）的价格出售给一所大学，都显示出贷款机构以低于贷款面值的价格抛售资产，从而造成了实际损失。
美联商业地产有限公司的首席销售总监麦肯锡表示：“银行意识到，如果不出售商业地产，其价值只会越来越低。他们必须亏本出售，因为市场现在就是这样。”
尽管大多数香港贷款机构在香港房地产行业都有大量风险敞口，但这场日益加剧的低迷不太可能给资本充足的银行业带来系统性问题。不过，研究公司信贷分析师吴女士表示，他们的商业地产投资组合面临的压力正在增加，投资者越来越担心不良贷款的上升。近期建筑商碧桂园的困境，以及其试图重组部分贷款的做法，也使这个问题成为焦点。吴女士表示，香港的一些银行此前一直在从中国大陆房地产市场低迷的影响中恢复。“现在，香港商业地产领域可能会出现更大的问题，”她说。
到目前为止，这些问题主要集中在中小型开发商身上。彭博资讯11月底的一份报告显示，香港五大银行约800亿美元的商业地产贷款，正面临办公室空置率上升和租金下降的威胁。这些贷款机构包括汇丰银行、其母公司香港上海汇丰银行、恒生银行、中国银行（香港）和渣打银行的香港分行，它们约占香港房地产开发和投资贷款总额的40%。分析师表示，绝大多数商业地产债务表现良好，但风险已经升高。“抵押品价值的下降可能会迫使银行在2025年对更多贷款进行减记，”他们写道。
恒生银行去年夏天报告称，截至2024年6月，其在香港商业地产方面的信贷减值贷款增至135亿港元，而2023年底为11亿港元。这导致其该投资组合的不良贷款率从0.8%跃升至9.6%。该银行当时表示，“抵押品水平仍然强劲，我们没有看到对财务业绩产生重大影响。”它还表示，随着利率下降和经济增长回升，借款人的现金流压力可能会消退。
根据第一太平戴维斯的数据，在2024年香港商业地产交易的340亿港元中，近40%是困境销售或资本损失交易，其中业主（包括银行）以低于最初支付的价格出售物业。2023年，写字楼、零售空间、酒店、服务式公寓和工业资产的此类交易占总交易额的21%。这些数据涵盖了至少1亿港元的交易。
一些银行已经从陷入困境的借款人手中接管了资产。根据土地注册记录和一位知情人士透露，本月早些时候，香港一家贷款机构东亚银行旗下的一家公司以12.98亿港元的市场估值接管了位于香港上环区的一栋商业大楼。这位因条款保密而要求匿名的人士表示，该大楼在集友银行的抵押贷款超过15亿港元。集友银行的代表没有立即对此发表评论。
根据土地记录显示，11月份长江基业中心的出售导致包括两家中国银行和恒生银行在内的七家贷款机构，在2019年发放的46亿港元抵押贷款中，共计损失了20亿港元。恒生银行的发言人表示，无法对个别案件发表评论。
此前，贷款机构从中国商人陈红天手中没收了海滨大楼，此前他的香港公司遇到了流动性问题。这栋17层高的塔楼，拥有办公室和零售空间，最初由陈红天的祥祺集团于2016年以45亿港元的价格收购，比最近的售价高出42%。
根据土地记录，2023年底，位于香港岛湾仔区的甲级写字楼资本中心14层以1.459亿港元的价格出售。根据佳兆业的最新中期报告，该办公场所被抵押给中国房地产开发商佳兆业1.98亿港元的贷款，该公司此后已拖欠债务。此次出售意味着发放贷款的东亚银行遭受了损失。东亚银行发言人表示，该交易的财务影响已反映在其2023年的账目中。“我们有健全的风险管理机制，并一直在积极管理贷款组合的资产质量，”该发言人表示。致电佳兆业香港办事处无人接听。
香港大多数银行都记录了其在香港房地产领域的贷款部分出现了信贷减值。借款人面临压力，原因是利率上升和物业收入下降，在某些情况下，还受到中国大陆房地产危机的影响。“银行主动将这些风险敞口降级为不良资产，因为他们认识到这些借款人可能面临再融资风险或现金流紧张，”标普分析师易女士表示。
香港的银行长期以来对房地产贷款采取保守态度。惠誉评级去年表示，其评级的银行的所有商业房地产支持贷款的平均贷款价值比率均低于50%。这意味着每1亿美元的债务都有至少2亿美元的资产作为后盾。根据彭博资讯的数据，自2019年以来，香港商业和住宅房地产价值至少蒸发了2800亿美元。
高盛信贷分析师表示，香港的银行拥有强大的资产负债表和资本缓冲，这将有助于它们抵御经济低迷。他们在12月中旬的一份报告中表示，即使商业地产价格再下跌35%，银行的损失仍然是可控的。“我们认为对香港银行业的担忧被夸大了，”他们表示。
高力资本市场与投资服务主管查克表示，持续的资产价值下跌意味着，一些商业地产交易可能会出现较原始购买价格低60%的折扣。普华永道香港重组和破产业务副董事邝先生表示，“许多贷款是在三到五年前估值处于峰值时借的。”一些持有不良贷款的贷款机构必须决定是抛售资产并实现潜在损失，还是等待不确定的时期，等待房地产价值回升，他说。
分析大模型：gemma2
得分：-50
原因：
文章主要报道了香港房地产市场面临的困境以及由此给银行业带来的负面影响，包括资产贬值、不良贷款上升、银行亏损等。虽然文中也提到了香港银行有较强的资本缓冲，但整体基调偏负面，凸显了市场风险和挑战。
原文地址：Hong Kong’s Property Distress Is Catching Up With City’s Banks
新闻日期：2025-01-26
