香港郑氏家族是香港最富有的家族之一，在他们这个圈子里，员工们都知道一条不成文的规定：永远不要对老板说“不”。因此，当家族掌门人的长子为企业提出了一个宏伟的计划时，他的副手们都犹豫着不敢反对。他的计划是：在香港国际机场旁边建造一个“终极购物中心”。
如今，这个名为“11 Skies”的宏伟项目，占地面积令人瞠目结舌，相当于60多个足球场，已然成为了过度扩张的纪念碑。租户签约进展缓慢，商场的开业时间也从今年下半年推迟到至少明年年中。据知情人士透露，该公司还在努力减少其对香港机场管理局的租金义务。
郑氏家族在塑造香港天际线半个世纪后，在这个成就了他们辉煌的城市里，遭遇了挫折。如今，他们旗下的新世界发展有限公司正试图出售“11 Skies”和其他一些光鲜的项目。该公司背负着近2140亿港元（280亿美元）的负债，股价下跌，连续两年亏损，正在积极寻求巩固财务状况，并可能引入外部合作伙伴，包括来自纽约的黑石集团。
法国外贸银行（Natixis）高级经济学家吴家荣表示：“如果新世界找不到出路，可能会对香港的房地产市场和银行造成打击。” 他补充说，流动性压力可能迫使新世界以较低的价格出售住宅和商业地产，从而可能阻碍其他开发商通过资产出售来履行偿还义务的能力。“从宏观层面来看，这将延缓人们期待已久的房地产价格和投资复苏，并影响房地产抵押品的估值。”
郑氏家族的命运逆转，对于香港其他长期以来在这个城市集体心理中占据着近乎神话地位的亿万富豪家族来说，是一个警示。他们的传统商业文化，根植于家族等级和孝道原则，鲜少同时面临如此多的挑战。
中国对香港主权的收紧，以及香港的经济和政治力量，已经削弱了将这些大亨推向世界最富有阶层之列的房地产市场。如今，香港的“四大”家族——李嘉诚家族（97岁的李嘉诚被一些人称为“超人”，因为他具有卓越的商业头脑）、新鸿基地产的郭氏家族、恒基兆业的李氏家族以及新世界的郑氏家族——正在应对宏观经济和政治挑战带来的重大阻力，与此同时，他们也在经历代际交替。
控制华人置业集团的刘氏家族和英皇国际集团的杨氏家族等不太知名的家族，也面临着可能阻碍后代财富增长的挑战。
所有这些家族都非常富有，除非发生灾难，否则他们几乎肯定会保持富有。根据彭博亿万富翁指数，李嘉诚家族的财富为434亿美元。郭氏家族的财富与他们相当，郑氏家族的财富为332亿美元。
分析师们开始质疑，在香港这个充满活力的国际大都市，未来的一代将如何驾驭不断变化的潮流。中国大陆的房地产市场已经动荡了四年多，许多分析师预测它可能会进一步下跌。自2021年9月以来，香港的房价已经下跌了约30%。办公室空置率约为17%，接近历史最高水平。
摇摇欲坠的房地产市场反过来又对这座城市的方方面面造成了影响，因为这座城市的大部分都依赖于房地产。与房地产相关的股票已经暴跌。在短短六年时间里，新世界的价值已经损失了约80%。小型开发商赖sun发展有限公司在4月份表示，它将在两年内出售80亿港元的资产，同时它还面临着额外的银行审查，以对其10月份的贷款进行再融资。据知情人士透露，香港豪华住宅开发项目Parkview背后的家族也在寻求在11月份对一笔9.4亿美元的贷款进行再融资，此前他们获得了三个月的延期。
香港的房地产市场以前也克服过麻烦。但是，如果像一些人警告的那样，今天的问题更加严重，那么其影响将是严峻的。尽管这些房地产家族的继承人非常富有，但他们可能难以复制其先辈的巨大成功。
Fung Yu信托服务（香港）有限公司的信托和家族办公室咨询高级合伙人于智超表示：“现在发生的事情不仅是新世界的事情，而且不仅仅是一个家族的事情。这是一个整体的结构性重置。”
到目前为止，变化来得很慢——有时也很痛苦。中金国际证券香港前中国房地产研究主管、独立分析师郑怀武表示，尽管家族企业取得了诸多成功，但它们可能面临挑战。“当他们犯错时，他们可能不容易自我纠正，”郑怀武（与新世界的郑氏家族无关）表示。“纠正可能需要比预期更长的时间，尤其是当那些高层管理人员是家族的关键成员时。”
对创始人个人意愿的依赖使得一些商业错误尤其令人痛苦。私人房地产投资公司Gale Well Group的联合创始人Jacinto Tong在2018年接受当地媒体采访时表示，他花了近1亿美元在香港最高的摩天大楼之一中环中心购买了一层楼，主要是因为它是一家牙科诊所的所在地，而这家诊所是他姐姐经常光顾的。根据土地注册处的文件显示，Tong最近将那里的租金降低了36%，而该建筑的房地产价值对于某些楼层而言已经下跌了多达50%。Tong加入了今年抛售自己住宅以提高流动性的富裕家族的行列。
亲属们并不总是相处融洽，尤其是在涉及数十亿美元的情况下。香港最大的房地产开发商新鸿基的郭氏家族在2000年代后期爆发了内讧。家族女家长邝肖卿和她的两个儿子托马斯和雷蒙德最终将哥哥沃尔特赶下了主席的位置。新鸿基以创纪录的价格赢得了香港连接大陆的高速车站上方的地块，计划建造两组双塔。据一位接近该公司的人士透露，在幕后，家族的紧张关系仍在酝酿。
历史学家、《财富集市：香港的缔造》一书的作者沃丁·英格兰表示：“家族企业最有趣的一点是，它不仅仅是一个关于数字的商业故事，而且是关于真正的人间戏剧。当然，每个家庭都有人间戏剧。”
当然，有些转型比较顺利。恒基兆业的掌门人李兆基有时被称为亚洲的沃伦·巴菲特，他于3月份去世，享年97岁，将他的帝国交给了他的两个儿子。虽然彼得·李和马丁·李自老李于2019年退休以来一直共同领导公司，但他们的继任早在他们的父亲去世之前就计划好了。香港金融分析师协会及专业评论员学会主席邓声兴表示，两人基本上都在遵循老李的愿景，同时也在推进环保行动。
新鸿基、李嘉诚家族的长江实业集团和其他公司没有回应置评请求。恒基兆业拒绝置评。
香港的年轻一代正在驾驭陌生的政治环境。香港的商界大亨曾经是香港商界和政策圈中的主导力量，拥有相当大的影响力——尤其是在中国改革开放的早期，当时北京的政治精英积极争取他们的投资资本和全球联系。
但自2019年的抗议和社会动荡以来，这种影响力已经减弱。习近平主席的政府越来越警惕香港强大的家族企业集团，包括官方《人民日报》在内的国有媒体批评他们通过难以负担的房价来助长公众的不满。
作为回应，北京正在敦促香港的富裕精英通过支持政府主导的倡议来展示爱国主义。一个典型的例子是北部都会区计划——这是一项雄心勃勃的计划，旨在将香港北部边境转变为一个科技中心，从而加深与中国大陆的融合。然而，许多开发商仍然犹豫不决，理由是担心房地产价值暴跌以及承诺进行大规模投资的财务风险。
地缘政治敏感性也日益加剧。中国政府对李嘉诚拟议将巴拿马运河港口出售给由贝莱德集团支持的财团的严厉反对，凸显了人们对香港最富裕家族日益增长的不信任，迫使他们在商业和外交上都谨慎行事。
如今，没有人比郑氏家族更能体现香港“四大”家族的起起落落。这个家族包括十几个重要的成员，第四代人正在悄然成长。
对十几位曾与新世界合作过的商业伙伴以及现任和前任员工的采访描绘了一家公司的画像，在这家公司中，一个名字——郑——高于一切。然而，第三代关键人物在继承他们的遗产方面面临着自己的挑战。
2018年，由郑志刚控制的Goshawk Aviation收购了数十架商用飞机。交易完成后，该部门拥有一支价值总计114亿美元的机队。这发生在旅游业因政治和新冠疫情动荡而陷入困境之前不久。Goshawk于2022年以67亿美元的价格出售。
由亨利·郑的女儿索尼娅共同领导的中国最大的珠宝零售商周大福珠宝集团有限公司近年来面临着越来越多的挑战，原因是黄金价格波动、经济放缓导致消费者支出疲软以及来自中国本土高端珠宝品牌的日益激烈的竞争。截至3月份的财政年度，中国大陆的同店销售额下降了19.4%，香港和澳门的同店销售额下降了26.1%。
郑氏家族投资工具周大福企业有限公司的一位代表在一封电子邮件回复中表示，周大福珠宝、新世界和运营保险业务的CTF Services有限公司均由一个独立的董事会管理。该人士补充说，所有领导团队和董事会都致力于维护最高的公司治理标准，以实现公司的长期前景和保护利益相关者的利益。
在兄弟姐妹中，45岁的郑志刚的雄心壮志被证明代价高昂。几乎从一开始，11 Skies和另一个奢华的项目——位于香港著名海港的维多利亚码头综合大楼——就接连不断地遇到了问题：反对香港政府的街头示威活动、新冠疫情、利率上升、中国经济放缓。
郑志刚坚持了下来。据一位知情人士透露，虽然大部分成本由赞助商承担，但他花费了数百万港元举办了一场名为“亚洲Met Gala”的盛大时尚之夜，以推广K11。他聘请了《Vogue Paris》前主编卡琳·洛菲德来领导其中一项事务。
该活动提升了新世界的形象，但其奢华与香港持续的房地产低迷以及自2020年以来更广泛的经济挑战形成了鲜明对比。尽管人们越来越担心该公司的杠杆率，但郑志刚仍然充满信心，在2023年的一次盈利简报会上，他将新世界定位为有别于陷入困境的中国大陆同行的优质企业。“其他中国开发商破产与我们无关，因为我们的财务非常稳健，”他说。“其次，我们有我们的品牌，第三，我们生产优质产品。”
新世界的债务越来越深。据彭博行业研究显示，到2024年末，该公司的净债务权益比率已从2018年中的40%飙升至96%。
两年前，该家族进行了一次准救助。郑氏家族剥离了一家子公司，并向新世界注入了近220亿港元，这是一项精打细算的保全行动。最终，去年9月，亨利·郑采取了行动。在该开发商损失数十亿美元后，亨利突然任命了一位值得信赖的顾问——一位来自家族之外的人——担任首席执行官。
据接近该公司的人士透露，自郑志刚离职以来，新世界已经解雇了至少十几名员工，其中包括一些来自其房地产销售和租赁团队的员工。亨利亲自重返战场。
于智超表示：“几十年来，香港的房地产策略一直很简单。你从政府那里竞标土地，你建造它以使其最大化，然后你乘坐一个上升的周期。” 新世界的扩张“与一代人一次的低迷相冲突。因此，它既突出了下一代领导人进行创新的压力，也突出了继承一种可能不再适合当今环境的商业模式的结构性困难。”
目前，正在讨论的一项稳定新世界的想法是让郑氏家族向该公司注入约100亿港元的资本，同时寻求一个可以为股权提供大约相同金额的合作伙伴。黑石集团和新加坡的凯德集团等公司一直在进行讨论。他们拒绝就他们可能扮演的角色发表评论。
9月下旬，新世界筹集了一笔39.5亿港元的银行贷款，由其皇冠上的宝石资产维多利亚码头担保，比其最初目标上限低75%。它还从持续运营中获得了163亿港元的收益。至于郑氏家族，据知情人士透露，一些家族成员对花费更多的财富来清理新世界的烂摊子没有兴趣。
新世界和郑志刚没有回应置评请求。郑志刚已将注意力转向其他事业。他现在正在领导香港财富传承学院，该学院正在推广香港作为私人投资办公室的中心，这些办公室管理富裕家族的资金，并向其富有的继承人提供财务指导。他还成立了一家公司来投资数字资产。
9月下旬，他在Threads上发布了“我是我自己的光；没有什么可以减弱它。”
分析大模型：gemma2
得分：-40
原因：
文章主要关注香港房地产市场的困境以及新世界发展面临的财务压力，揭示了家族企业在经济转型和政治变革中的挑战，并暗示了中国政府对香港家族企业的不信任，整体基调偏负面，对中国香港的经济发展和社会稳定有一定的负面影响。
原文地址：New World’s Financial Woe Is Warning Tale for Hong Kong’s Billionaire Families
新闻日期：2025-09-28
