香港的银行家和监管机构正发出信号，表明他们对香港自亚洲金融危机以来最严重的房地产衰退日益感到担忧。
近几个月来，香港金融管理局（金管局）加强了对银行处理不良贷款决策的审查，更频繁地致电银行，以评估它们向规模较小的开发商提供信贷额度的意愿。银行家们也越来越重新评估那些为数千亿美元摇摇欲坠的房地产贷款提供抵押担保的高估值。
超过二十几位不愿透露姓名的银行家和房地产顾问描述了这些举措，他们表示，这些举措加剧了这个仍然是香港经济支柱的行业的压力。房地产市场的低迷抑制了香港的经济增长，尽管这个亚洲金融中心在其他领域取得了进展，例如重新夺回了世界顶级股票上市地和进一步扩大其债券市场。
新加坡国立大学东亚研究所高级访问研究员表示，监管机构对小型开发商信贷额度的兴趣让他感到惊讶。“这是一个非常令人担忧的信号，它增加了我们可能进入更广泛的‘延长和假装’阶段的风险。”
香港金融管理局发言人在回应彭博社的询问时表示，金管局不对个别公司事务发表评论。发言人表示：“银行必须审慎管理信贷风险，这是金管局长期以来的监管要求。总的来说，香港的银行在向客户提供信贷支持方面一直务实。”
根据标准普尔全球评级的数据，商业房地产贷款约占香港银行系统总贷款额约10万亿港元（1.3万亿美元）的8%。最新政府数据显示，本地写字楼价格已从2018年的峰值下跌了约50%。
虽然金管局一再表示香港的银行系统资本充足，但近几个月来，它在审查银行的贷款决策方面明显更加积极。自5月份以来，一些银行至少接到了金管局官员的三次电话，他们询问的问题包括不参与房地产再融资交易的原因。知情人士表示，此前，监管机构最多每年给这些银行打一两次电话，仅核实有关具体交易的事实细节。一个典型的例子是，资金紧张的建筑商赖孙发展有限公司于11月份开始与贷款机构谈判，为一笔36亿港元的贷款进行再融资。
知情人士表示，经过近六个月的谈判，最初贷款的20家贷款机构中只有约一半表示愿意延长信贷额度。然后在10月6日贷款到期前几周，财团中至少有五家银行接到了金管局官员的电话，后者寻求反馈，包括对向赖孙提供再融资的犹豫或担忧。监管机构重申，普遍鼓励对陷入困境的借款人给予更多同情。
知情人士表示，这些电话被广泛解读为表明金管局有意向开发商提供生命线。此后不久，赖孙宣布了一项34.6亿港元的再融资协议。继6月份介入著名开发商的债务危机后，监管机构在这种交易中的存在感越来越强。其他引起金管局类似关注的借款人包括违约开发商英皇国际集团有限公司、房地产资产管理公司Gaw Capital Partners和春泉产业信托。春泉房地产投资信托基金表示，它已“在其日常业务过程中”完成了北京项目贷款的再融资。Gaw拒绝置评，而赖孙和英皇没有立即回应置评请求。
金管局加强参与之际，香港商业房地产行业已成为对银行日益增长的威胁。例如，汇丰控股有限公司采取了不同寻常的举措，指示其香港子公司恒生银行有限公司剥离不良房地产债务组合。据彭博新闻9月份报道。汇丰上个月表示，将把恒生私有化，并另外表示，香港的商业地产行业继续面临“下行压力”。
另一个令人担忧的迹象是，银行家们越来越将矛头指向房地产咨询公司，对他们认为用作贷款抵押品的商业地产的虚高估值表示担忧。知情人士表示，尽管近年来商业地产价格大幅下跌，但一些估值提供商的评估未能反映这一点。其中一个例子是位于香港中央商务区郊外的YF Life Tower。知情人士表示，该大厦的业主在2023年底成功地为一笔贷款进行了再融资，估值为62.4亿港元，与2018年的水平相似。知情人士表示，贷款机构对此表示怀疑，因为评估使用了位置更中心、视野更好的可比房产。因此，银行降低了贷款价值比，并将贷款规模从约31亿港元削减至约25亿港元。即便如此，仲量联行今年早些时候的后续估值仍为62.1亿港元。仲量联行拒绝置评，而世邦魏理仕没有立即回应置评请求。
另一个例子是Worfu Mall，这是一笔约15亿港元贷款的抵押品，该贷款今年早些时候遭受违约。目前由接管人管理，该购物中心自1月份以来一直在出售。知情人士表示，对该购物中心感兴趣的买家提出的指示性报价低至贷款的一半以下。
房地产咨询公司CHFT Advisory and Appraisal的创始人Leo Lo表示：“香港的估值做法不符合全球标准。房东而非银行控制着这里的流程。他们四处寻找最乐观的估值，而那些不配合的测量师则面临失去业务的风险。”
银行家表示，此类事件的不断增加已促使一些贷款机构每月（而非每半年）对估值进行一次健康检查。虽然许多分析师认为香港的金融体系仍然足够健全，可以承受任何近期冲击，但最糟糕的可能尚未到来。彭博行业研究估计，到2026年底，本地优质写字楼租金将进一步下跌7%。
香港科技大学助理教授Arthur Morris表示：“我没有在金管局的活动中看到任何迫在眉睫的市场崩溃的证据，但监管机构总是担心很多参与者试图同时退出的可能性。将金管局视为空中交通管制，他们希望确保每个人都不会同时降落。”
分析大模型：gemma2
得分：-50
原因：
文章暗示香港房地产市场存在潜在风险，监管机构加强干预，可能反映市场存在一定程度的困境，对香港的经济前景构成负面影响。
原文地址：Hong Kong Property Concerns Deepen Among Bankers and Regulators
新闻日期：2025-11-17
